物流园区的盈利模式

文/孔庆广

物流园区有三种盈利模式：一是全部销售，即园区建成后整体或分割；二是全部持有，经营物流业务或租赁业务；三是部分销售，部分持有。

建议开发物流园区持有比例控制在20%至30%，低线不超过20%，高线不超过30%。这样可以尽快收回投资，减轻财务压力。同时，部分持有也是运营管理的基础。

无论选择哪种盈利模式，都要注意以下问题:

(1)形成物流企业聚集区和群聚效应。

(2)注意线上线下、短期和长期的结合。

（3）建立公共服务体系和公共服务平台，充分发挥电子商务在物流园区中的作用，为物流企业提供增值服务。作为公园的经理，我们应该与运营商联系业务。

物流园区的主要收入来源是仓库/货场租金、办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费；二是物流企业增值服务费和设备租金；再次是业务整合收入；最后，土地升值后出售。当然，还有政府税收优惠和国家扶持政策的收入。

物流园区的收入结构应包括以下几个方面：

（1）商务办公区经营收入的主要来源是物流企业总部大厦和中小型物流企业创业成长中心的办公租金和物业管理费收入。

(2)物流电子商务平台收入。主要包括货运交易信息费和电子结算费。

货运交易信息费是指通过物流园区电子商务平台的在线直接货运交易和吸引货运代理参与的间接货运交易获得的信息代理和信息交易费用，按会员形式或一定比例的营业额收取。

电子结算费是指物流园区电子商务平台信息系统与银行合作，通过综合金融工具（网上银行系统、一卡通）完成收付等运营流程，实现先进、安全、高效、方便的交易结算。

（3）物流配送区的收入包括基本收入和增值收入。基本收入的主要来源是城际物流中心、城市配送中心办公住房租赁收入、仓储中心仓库租赁收入、运输中心停车收入等。增值收入是指业务整合收入。

（4）商务生活服务区包括公园管理服务中心、经济型商务酒店、物流经理商务俱乐部、餐饮购物中心和公寓。其中，公园管理服务中心是公园管理办公室，不计算收入。

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